Có phải tiền thuê sẽ là “tiền chết” sau cuộc khủng hoảng Covid-19?

“Tôi không phải trả tiền nhà cho người khác”, thường là lý do giải thích tại sao nó tốt hơn để mua một tài sản hơn là cho thuê.

Tuy nhiên, các chuyên gia nói rằng nó hoàn toàn có thể tạo ra lợi nhuận tốt với tiền của bạn qua nhiều loại tài sản khác nhau, không chỉ là tài sản.

“Không đầu tư gì cả, là cái bẫy”, Kyle Frost, một cố vấn tài chính độc lập với Millennial Independent Years.

Ông nói rằng, không có câu trả lời dễ dàng nào về việc liệu có tốt hơn khi sở hữu hoặc cho thuê của chu kỳ bất động sản hay không.

“Tiền thuê nhà đã giảm xuống ở một số địa điểm và người thuê nhà có nhiều lựa chọn hơn so với trước đây khi thị trường cho thuê rất cạnh tranh”.

Đồng thời, lãi suất đã giảm, làm cho tài sản trở nên “hợp lý” hơn bao giờ hết – ít nhất là cho đến khi lãi suất tăng trở lại.

“Tuy nhiên, có rất nhiều điều không chắc chắn với nền kinh tế, việc làm và thị trường bất động sản. Một số người sẽ thích chờ đợi để mua tài sản và ‘khóa’ với một giá thuê rẻ trong thời gian đó. Những người khác có thể đã sẵn sàng để mua ngôi nhà mơ ước của họ bây giờ với điều kiện thuận lợi”, theo Frost Frost.

Giám đốc tài chính Southshore Finance, Michael Coombes có cái nhìn “xen kẽ”.

“Ở cấp độ kinh tế, có thể nói rất dễ dàng khi nói rằng bây giờ không phải là thời điểm tốt để đầu tư vào bất động sản, với nguy cơ giá trị tài sản giảm, khả năng suy thoái hoặc suy thoái sau COVID-19 và gia tăng thất nghiệp”.

Nhưng các vấn đề thị trường hiện tại có thể sẽ tương đối ngắn hạn. Mua nhà ở gia đình là một chiến lược trung dài hạn và điều này nên là trọng tâm cho người mua.

“Sở hữu ngôi nhà là một phần lối sống của người dân Úc. Quyết định mua một ngôi nhà là vô cùng cảm xúc. Người mua có xu hướng đưa ra quyết định chủ yếu về những ảnh hưởng đến lối sống của mình. Tăng trưởng vốn tiềm năng là thứ yếu”, ông Coombes nói.

Do đó, ông Coombes nói rằng các lập luận hỗ trợ cho việc mua nhà không chỉ liên quan đến các vấn đề tài chính đơn thuần như sự ổn định của gia đình.

Tuy nhiên, đầu tư vào một ngôi nhà gia đình chỉ có một lợi ích, nếu bất kỳ tài sản nào khác có thể là “niềm tự hào”.

Theo các quy tắc thuế hiện hành, sinh sống chính (căn nhà chính, căn nhà đang ở) là vốn được miễn thuế.

Tuy nhiên, Luke Maroney từ tư vấn đầu tư bất động sản Search Party Property, lưu ý những lợi thế khi đi thuê.

“Các khu vực gần trung tâm thành phố thường được cho thuê tốt hơn so với sở hữu – nhưng lại khủng hoảng số lượng. Cho thuê linh hoạt hơn so với sở hữu. Nó dễ dàng hơn để di chuyển ra khỏi căn nhà thuê hơn là bán nhà của bạn, mất nhiều thời gian hơn”.

“Nhưng nếu bạn thuê, bạn cần có sự chấp thuận để thay đổi căn nhà của mình, bạn có thể cần phải rời đi nếu chủ sở hữu muốn bán hoặc tiền thuê có thể tăng. Ngoài ra giá bất động sản có thể tăng và bạn có thể bỏ lỡ tăng trưởng vốn”.

Maroney cũng nói rằng có thể tốt hơn để thuê hơn là sở hữu nhà trong một thị trường hoặc khu vực không có tăng trưởng vốn.

“Người dân quên rằng giá bất động sản ở Sydney ổn định và không có sự tăng trưởng trong khoảng thời gian từ 2002 đến 2012”.

Alex Jamieson từ AJ Financial Planning đồng ý rằng cho thuê có những lợi thế của nó. Bao gồm việc tiết kiệm cho một khoản tiền deposit và  tìm hiểu nơi nào thích hợp để  bạn muốn sống lâu dài.

Nhưng ông nói lãi suất thấp làm cho quyền sở hữu nhà hấp dẫn. “Phần này, cùng với kỳ vọng sẽ có một số lượng lớn người bán ‘đau khổ’ từ COVID-19, mang đến những cơ hội thú vị cho người mua nhà”.

Jamieson nói rằng việc giảm tiền thuê nhà và khả năng đàm phán với chủ nhà lo lắng có thể sẽ là ngắn hạn. “Môi trường cho thuê thuận lợi sẽ được vô hiệu hóa sau khi các biện pháp giảm giá thuê COVID-19 được thông qua”.

REIT phù hợp với bạn?

Có một lựa chọn khác: ủy thác tài sản. Ủy thác đầu tư bất động sản cung cấp cho các nhà đầu tư cơ hội truy cập vào tài sản bất động sản, mà không phải trả tiền rate, tổ chức để duy trì tài sản hoặc người thuê an toàn. Đó có thể là một lựa chọn thú vị cho một số nhà đầu tư muốn tiếp xúc với tài sản mà không cần sở hữu trực tiếp.

Khi cân nhắc xem liệu REIT có phù hợp với bạn hay không, đừng quên yếu tố chi phí liên quan đến việc quản lý đầu tư và  ảnh hưởng đến lợi nhuận chung của bạn. Đồng thời đánh giá chất lượng của người quản lý đầu tư và ghi nhớ bất kỳ sự tăng trưởng nào mà tài sản được hưởng sẽ phải chịu thuế lãi vốn.

REITs đã được bán hết trong năm nay khi các nhà đầu tư ngày càng lo lắng về nhu cầu văn phòng trong tương lai do nhiều người đang làm việc tại nhà.

Vì vậy, có cơ hội để mua REIT chất lượng cao với giá rẻ. Jamieson nói rằng đây là những tài sản có thể phù hợp với những người có đầu tư dài hạn.

“Bạn có thể xem xét REIT đa dạng cho một phần nhỏ tiền của mình, nếu bạn tiết kiệm tiền deposit và bạn vẫn còn nhiều năm nữa mới mua nhà. Nhưng bạn cần một khoảng thời gian tối thiểu là 5 năm để tận dụng cơ hội này. Bất kỳ khoản tiền nào ngắn hơn và rủi ro là quá cao đối với khoản đầu tư này, do cách các tài sản này biến động”, theo Jam Jamieson.

Nhưng ông nói rằng những người sẵn sàng mua ngay bây giờ sẽ tham gia thị trường tốt hơn là đầu tư vào REIT.

“Mua một căn nhà bằng cách tận dụng khoản tiền gửi 20% có khả năng mang lại kết quả tài chính tốt hơn là đầu tư vào một ủy thác tài sản ngay bây giờ. Điều này là do hiệu ứng trên một tài sản lớn hơn, có nghĩa là nó sẽ vượt trội một tài sản nhỏ hơn trong dài hạn”.

Đầu tư REIT có khả năng có thể được sử dụng bằng cách cho vay ký quỹ, điều này sẽ giúp tăng cường mức độ tiếp xúc.

Nhưng Jamieson nói rằng điều này sẽ quá rủi ro cho ai đó muốn mua một tài sản trong vòng ba năm tới.

Không có đúng hay sai khi nói đến cách bạn tiếp cận thị trường bất động sản. Sự lựa chọn đúng đắn sẽ phụ thuộc vào sở thích cá nhân, sự đầu tư của bạn và rủi ro. (NQ)