Thị trường của người thuê nhà, khi người thuê muốn giá thuê rẻ hơn

COVID-19 đã chứng kiến ​​nhiều người thuê nhà trên khắp đất nước Úc đàm phán về tiền thuê nhà của họ, bất kể gặp khó khăn về tài chính do đại dịch sức khỏe.
Lần đầu tiên sau một thời gian dài, thị trường cho thuê đã đảo lộn và không có nhiều sự cạnh tranh giữa những người thuê nhà, chủ nhà và quản lý tài sản đã tìm thấy rằng những người thuê nhà không những chỉ muốn đàm phán về giá cả cho các thỏa thuận cho thuê mới, mà họ đang cố gắng để đàm phán lại những hợp đồng hiện có.
Bây giờ, những người thuê nhà đã chiếm thế thượng phong, chủ nhà có nguy cơ mất đi người thuê nhà, nếu họ không “ủng hộ” giá cả mới.
Anthony Webb, giám đốc điều hành của PhilipWebb Real Estate (quản lý cho thuê lớn ở Melbourne), cho biết thực tế là  “không công bằng” khi chủ nhà đang gặp những vấn đề tài chính.
Nhưng Leo Patterson Ross, giám đốc điều hành của Tenants Union của New South Wales, cho biết những người thuê nhà có thể mang đến “lời đề nghị” mới cho thị trường này.

Đàm phán giảm giá thuê trong “thị trường miễn phí”
Yêu cầu giảm tiền thuê nhà đã trở nên phổ biến kể từ khi đại dịch xảy ra với nhiều người thuê nhà bị đình chỉ làm việc.
Các nhà quản lý tài sản đã yêu cầu người thuê điền vào các hình thức khó khăn để trình bày với chủ nhà để quyết định giảm công bằng dựa trên tình hình tài chính mới của họ.
Nhưng không có khoản giảm tiêu chuẩn nào được người thuê yêu cầu, ông Webb nói.
”Quá trình tại thời điểm hiện tại và khi COVID-19 xảy ra là những người thuê nhà đang phải chịu đựng khó khăn thực sự đang giải thích những gì họ có thể trả, và điều này sẽ được đàm phán với chủ nhà”, ông nói.

“Ngoài ra còn có tính đến tình hình tài chính của chủ nhà và việc cho thuê mà chính chủ nhà có thể đủ khả năng để cung cấp cho người thuê nhà”.
”Đã có những tình huống từ chủ nhà đồng ý cho thời gian miễn trả tiền thuê nhà, cho đến  những chủ nhà không có đủ khả năng để giảm tiền thuê nhà. Nếu không thể đạt được thỏa thuận, cả hai bên sẽ tham gia vào quá trình hòa giải”.
Tuy nhiên, không chỉ những người thuê nhà gặp khó khăn do COVID-19, những người đã yêu cầu xem xét lại hợp đồng cho thuê của họ – vì các dịch vụ cho thuê mới xuất hiện trên thị trường với mức giá hàng tuần tốt hơn, những người thuê hiện tại đã trình bày cho các nhà quản lý tài sản với các điều khoản tương tự về kích thước và vị trí trên thị trường với giá thấp hơn của họ và yêu cầu giảm giá.
“Chỉ vì người thuê nhà đã bị ảnh hưởng, không có nghĩa là chủ nhà cũng không b ị ảnh hưởng”, ông Webb nói.
“Về cơ bản, (người thuê nhà) đã ký hợp đồng thuê nhà là hợp đồng ràng buộc về mặt pháp lý, vì vậy nếu họ gặp khó khăn, thì họ nên yêu cầu giảm giá, đặc biệt là trong khi họ ký hợp đồng thuê mướn”.
Nhưng ông Patterson Ross cho biết quá trình mới này là con đường của tương lai.
“Trong một thời gian dài, những người thuê nhà đã đàm phán về việc tiền thuê sẽ tăng lên bao nhiêu, nhưng về cơ bản, giá thuê luôn tăng lên”, ông nói.

“Bây giờ chúng ta đang ở trong một lãnh thổ xa lạ, và tôi nghĩ rằng nó sẽ mất một thời gian để ngành công nghiệp làm quen với ý tưởng rằng giá đang giảm và họ sẽ phải điều chỉnh”.
“Các ngành công nghiệp cần phải quyết định xem liệu chúng ta có ở trong một thị trường tự do hay không, giá cả lên xuống và mọi thứ phải điều chỉnh, hay họ thực sự muốn có một hệ thống kiểm soát giá cả mà giá cả sẽ được đặt và giữ nguyên như hiện tại. Nếu bạn muốn có một thị trường tự do, thì bạn phải chấp nhận nó sẽ tăng và giảm”.
Nếu chủ nhà quyết định không chấp nhận giảm tiền thuê nhà từ một người thuê nhà không gặp khó khăn về tài chính, thì người thuê nhà này có thể quyết định chuyển đi, và điều đó sẽ  làm đau đầu cho cả người quản lý tài sản và chủ nhà để tìm người thuê mới”.
Ngoài số tiền bị mất từ ​​nhà bị bỏ trống, còn có cả chi phí quảng cáo và những chi phí bảo trì khác. Đối với phần lớn các chủ nhà, thì họ chấp nhận giảm tiền thuê nhà thay vì để người thuê nhà “ra đi”, đặc biệt là trong môi trường cho thuê khó khăn như hiện nay.
Stefan Joannides, giám đốc phát triển kinh doanh tại Công ty Belle – Melbourne cho biết, ông đã chứng kiến ​​những người thuê nhà di chuyển đến căn hộ khác trong c ùng một tòa nhà để có một thỏa thuận tốt hơn.
“Tôi đã có những người thuê nhà rời khỏi một căn hộ ở St Kilda và tôi hỏi họ nơi họ chuyển đến – họ nói họ chỉ chuyển xuống tầng dưới để có một thỏa thuận tốt hơn, điều đó hoàn toàn công bằng”, ông nói.

“Đây là một căn hộ khá giống nhau, chỉ với giá rẻ hơn”.

Ưu đãi thấp cho thuê mới
Đặt giá thầu cho thuê có thể là một cách phổ biến để tham gia cho thuê trước COVID-19, nhưng hiện tại, người thuê đang giảm giá cho thuê được quảng cáo và đàm phán ở mức giá mà họ cho là “công bằng” với điều kiện không ổn định hiện tại.
Chủ nhà cũng đang quảng cáo tài sản của họ ở mức giảm giá và trên các hợp đồng thuê ngắn hạn để vượt qua Coronavirus.
Căn hộ tại 71B/24 Little Bourke Street, Melbourne có giá thuê là $630 đô la mỗi tuần, nhưng giá thuê “có thể thương lượng” đối với những người thuê nhà tiềm năng nên đưa ra lời đề nghị.
Rebecca, gần đây đã “bắt gặp” một hợp đồng thuê ngắn hạn ở một vùng cao cấp ở Melbourne, phía đông nam và có thể đàm phán một thỏa thuận hàng đầu bằng cách tận dụng tình trạng hiện tại của thị trường cho thuê.
“Căn hộ đầu tiên tôi thấy được quảng cáo với giá $1,200 đô la mỗi tuần, tôi đề nghị $950 đô la một tuần, họ đã từ chối. Sau đó, họ đã quay lại vào khoảng hai  tuần trước và nói với giá $950 nếu tôi muốn chuyển đến”, cô nói.
Cuối cùng, Rebecca quyết định nộp đơn xin thuê một căn hộ khác trong cùng một tòa nhà và chủ nhà đã chấp nhận lời đề nghị của cô.
“Nó được quảng cáo với giá $1,500 đô la mỗi tuần, và chúng tôi đã thương lượng qua lại và cuối cùng tôi đã nhận với giá $975 đô la mỗi tuần với thời hạn sáu tháng, họ không đồng ý cho thuê 12 tháng. Nhưng bây giờ chúng tôi đã chuyển đến đó và yêu thích, vvà bây giờ tôi đang ngồi đây tự hỏi chủ nhà sẽ muốn bao nhiêu sau khi hết sáu tháng?”, cô nói thêm.
Trong khi điều này có vẻ như là một “chiến thắng” cho Rebecca, ông Patterson Ross nói rằng đó thực sự chỉ là hệ thống cho thuê tự sửa.
“Với nhiều tài sản có sẵn và với tỷ lệ trống cao hơn, có một tiềm năng là giá cả sẽ điều chỉnh”, ông nói.

“Một số nhà bình luận đang nói rằng họ đang giảm giá và đó là một thị trường sụp đổ khi có lẽ nó đã sửa chữa trở lại với giá phải có, đó là về mức giá mà mọi người thực sự có thể thuê được”.
Những người thuê nhà đang được khuyến khích nghiên cứu kỹ hơn trong thời gian này của Coronavirus, để hiểu giá trị thị trường của việc cho thuê.
Họ có thể làm điều này bằng cách so sánh nó với các tài sản tương tự khác trong khu vực hoặc xem xét dữ liệu theo dõi tiền thuê và tiền bond của tài sản cho thuê. Bằng cách này, người thuê có thể xem liệu tiền thuê có giá khá cao và có thêm thông tin để thương lượng giá thuê tốt hơn.

Thời gian đàm phán này sẽ kéo dài bao lâu?
Thị trường cho thuê đang có lợi cho người thuê nhà và nó có thể sẽ duy trì như vậy trong một thời gian, theo giám đốc điều hành – nghiên cứu kinh tế trang mạng địa ốc Cameron Kizer.
Điều này dẫn đến tỷ lệ nhà bị bỏ trống cao, ít cạnh tranh và người thuê không ở trong tình trạng tài chính để trả các tiêu chuẩn cho thuê trước đó.
Vào tháng 4 năm 2020, có một tỷ lệ trống 3,8% được ghi nhận tại Sydney được đo bởi Viện Bất động sản New South Wales và tại Victoria là 2.5% theo Viện Bất động sản Victoria.
Vào tháng trước, ông Joannides đã báo cáo một số lượng lớn các danh sách cho thuê được “bổ sung” trong khu nội thành  Melbourne CBD.
“Tôi nghĩ rằng chúng tôi đã đi từ 800 đến 2,400 ở Melbourne CBD và các vùng xung quanh đó và nó rất cạnh tranh để tìm người thuê cho những ngôi nhà này”, ông nói.
Khi sự phát triển xây cất trong nội thành tiếp tục được hoàn thành và những người mua nhà đầu tiên tận dụng các ưu đãi của chính phủ để mua nhà và không thuê nhà nữa, nên dự đoán rằng nhiều tài sản sẽ xuất hiện trên thị trường cho thuê.
Người thuê nhà cũng sẽ tìm kiếm mức giá rẻ hơn hàng tuần do môi trường không thể đoán trước và với các gói hỗ trợ của chính phủ cuối cùng rồi sẽ kết thúc. (NQ)