Giá bất động sản thực sự “phản ứng” như thế nào với Covid-19?
Giá nhà có giảm không? Chưa, nhưng giá bất động sản dân cư chắc chắn sẽ không tránh khỏi những tác động của đại dịch Coronavirus.
Dự đoán giá bất động sản là một trò chơi tiêu khiển được yêu thích của nhiều nhà kinh tế, nhưng trong hầu hết các trường hợp, dự báo chưa chắc là chính xác. Trong cuộc khủng hoảng Coronavirus, đã có dự báo về việc tăng giá nhà cũng như giảm giá cao, trong khi một số người nói rằng sự sụt giảm đã xảy ra.
Những gì chúng ta có thể nói với một số “chắc chắn” là các biện pháp hỗ trợ tài chánh lớn từ chính phủ Liên bang, sẽ làm giảm khả năng giảm giá đáng kể, ít nhất là trong thời gian ngắn.
GÓI KÍCH THÍCH ĐỂ GIỮ GIÁ NHÀ ỔN ĐỊNH, NHƯNG GIAO DỊCH ĐANG CHẬM LẠI
Nếu không có trợ cấp tiền lương JobKeeper, tăng phúc lợi an sinh xã hội JobSeeker và các khoản tiền nợ mua nhà được “hoãn” trong 6 tháng, thì thị trường địa ốc sẽ có khả năng giảm giá cao.
Tuy nhiên, việc kích thích này đã dẫn đến sự sụt giảm số lượng giao dịch tài sản đang diễn ra. Trong khi việc buôn bán vẫn diễn ra, nhiều trường hợp về người muốn mua và người không muốn bán trong giao dịch tài sản, dẫn đến việc bán “đau khổ” mà thường thấy trong thời kỳ suy thoái.
Đáng chú ý, trong khi những người vay nợ mua nhà được “nghỉ ngơi” trong quá khứ, như cuộc khủng hoảng tài chánh năm 2007, việc tăng tiền phúc lợi an sinh xã hội và trợ cấp tiền lương không phải là những “đặc điểm” của suy thoái kinh tế.
Điều này cho thấy rằng COVID-19 không phải là một cuộc khủng hoảng tài chánh mà là một cuộc khủng hoảng sức khoẻ, đã ngăn cản các doanh nghiệp hoạt động và mọi người có cuộc sống bình thường.
KHI NHỮNG HẠN CHẾ COVID-19 ĐƯỢC NỚI LỎNG…
Nhu cầu về bất động sản giảm sút trong đại dịch COVID-19, với nhu cầu bán cũng giảm khi mà chủ nhà không muốn bán trong bối cảnh đại dịch.
Nhưng thật là thú vị, kể từ khi chính phủ Tiểu bang và Lãnh thổ bắt đầu nới lỏng các hạn chế về COVID-19 thì thị trường bất động sản đã phản ứng với sự gia tăng số lượng tài sản mới được quảng cáo để bán trên trang mạng realestate.com.au
Từ đây, thách thức đối với thị trường địa ốc sẽ như thế nào, giả sử dịch bệnh COVID-19 vẫn còn nằm trong tầm kiểm soát, điều gì sẽ xảy ra khi mà tiền trợ cấp lương JobKeeper kết thúc, các khoản tiền trả nợ vay nhà đã hết hạn “trì hoãn” và tiền trợ cấp JobSeeker sẽ trở lại như cũ vào tháng 9 này?…
ĐIỀU GÌ SẼ XẢY RA KHI GÓI KÍCH THÍCH CỦA CHÍNH PHỦ KẾT THÚC?
Đã có nhiều hy vọng rằng chính phủ Liên bang và các ngân hàng/ công ty cho vay tiền, sẽ có những biện pháp để hỗ trợ tài chánh, đặc biệt là khi tính toán sai lầm $60 tỷ đôla trong chi phí chương trình JobKeeper đã được công bố vào tuần trước.
Nhưng hiện tại, thì các chính phủ Tiểu bang và Liên bang đều mong muốn các doanh nghiệp trở lại để nền kinh tế chuyển động trở lại, vì biết rằng những biện pháp hỗ trợ này sẽ không có lâu.
Ngân hàng Trữ Kim Liên bang (RBA) đã dự báo mức cao nhất của tỷ lệ thất nghiệp là 10% vào tháng 6 năm 2020, giảm xuống 9% vào cuối năm và giảm xuống còn 6.5% vào cuối năm 2021. Giai đoạn dự báo hiện tại là cho đến tháng 6 năm 2022 và tỷ lệ thất nghiệp vẫn cao hơn mức trước đại dịch COVID-19 khoảng là 5%.
Ngoài ra, RBA cũng không dự báo lạm phát cơ bản sẽ quay trở lại phạm vi “mục tiêu” là 2% đến 3% ở bất cứ thời gian nào từ nay cho đến tháng 6 năm 2022.
Trong khi lạm phát thấp và tỷ lệ thất nghiệp cao, làm giảm đáng kể khả năng có bất kỳ sự thay đổi nào về tỷ lệ tiền mặt từ nay cho đến tháng 6 năm 2022, tỷ lệ thất nghiệp giảm chậm là “thách thức” lớn cho thị trường bất động sản dân cư.
Tỷ lệ thất nghiệp cao, sẽ không nhất thiết dẫn đến việc giảm giá- điều đó đã không xảy ra trong quá khứ, nhưng nếu tỷ lệ thất nghiệp cao thì sẽ dẫn đến việc bán “đau khổ” sau khi tiền trợ cấp lương JobKeeper kết thúc và các khoản nợ trả tiền vay nhà hết hạn “trì hoãn”… thì tùy vào mức độ, có thể tạo nên một “hàng rào cản” lớn cho thị trường địa ốc.
Mặt khác, với tỷ lệ tiền mặt chính thức ở mức thấp kỷ lục 0.25%, chi phí trả những dịch vụ thế chấp cũng chưa bao giờ thấp hơn thế. Điều này có nghĩa là chi phí cho vay thấp hơn, dẫn đến khả năng cho vay nhiều tiền hơn trong thời gian dài hơn.
GIÁ NHÀ, “MỘT TRÒ CHƠI” ĐANG CHỜ ĐỢI
Không giống như cổ phiếu, tài sản rất khó để mua và bán, với các ưu đãi, thời gian “cooling-off”, kiểm tra nhà cửa và thời gian chờ đợi cho vay nợ. Nhưng trong cuộc khủng hoảng COVID-19, thì “tính chất” của tài sản dân cư có phần thuận lợi.
Vẫn còn quá sớm để biết được giá bất động đang giảm hay sẽ giảm, nhưng những hỗ trợ tài chánh được đưa ra sẽ ngăn chặn đáng kể những khả năng làm cho giá nhà giảm…
Nhưng những thử nghiệm sẽ đến, khi mà chính phủ Liên bang và các ngân hàng chấm dứt sự hỗ trợ tài chánh và nền kinh tế chuyển sang giai đoạn phục hồi… (NQ)
