Các chuyên gia cảnh báo: Bán nhà do coronavirus sẽ làm tổn thương nhiều người Úc

Nếu giá bất động sản “sụp đổ” do cuộc khủng hoảng kinh tế do Coronavirus gây ra, những người Úc “dễ bị tổn thương” sẽ phải chịu đựng, chứ không phải là chủ nhà giàu có.

Các chuyên gia đã dự đoán rằng giá nhà có thể sụt giảm nghiêm trọng do đại dịch COVID-19.

Nếu thị trường nhà cửa ở Úc sụt giảm là kết quả của cuộc khủng hoảng kinh tế do Coronavirus gây ra, nó sẽ làm trầm trọng thêm sự bất bình đẳng, các chuyên gia đã cảnh báo như thế.

Dự báo ngày càng khủng khiếp từ các nhà kinh tế vẽ ra một “bức tranh” về những mất mát đáng kể vào cuối năm 2020, do hậu quả của COVID-19 trở nên tồi tệ hơn và gói kích thích của chính phủ đã kết thúc.

Nhưng thay vào đó, việc cung cấp cứu trợ cho người Úc “chiến đấu” với giá thuê cao hoặc bị “khóa khỏi” thị trường do sự bùng nổ dài hạn của thị trường địa ốc, sự sụp đổ giá nhà sẽ bị tổn thương.

Ba nhà nghiên cứu về đô thị nói rằng, tình trạng thất nghiệp gia tăng là mối đe dọa lớn nhất đối với sự ổn định của thị trường nhà đất, với khả năng suy thoái lớn, trừ khi tỷ lệ thất nghiệp phục hồi nhanh chóng.

“Những người được hưởng lợi nhiều nhất từ sự bùng nổ không phải là những người phải trả giá khi nó bị phá sản, và những người bị tổn hại bởi sự bùng nổ thường trở nên dễ bị tổn thương hơn trong những vụ vỡ nợ”, Ilan Wiesel từ Đại học Melbourne, cùng với Liss Ralston và Wendy Stone từ Đại học Swinburne, đã cho biết.

“Những người mua nhà đầu tiên gần đây là những người có khả năng bị ảnh hưởng nặng nề nhất trong trường hợp thị trường vỡ nợ”.

“Chúng tôi ước tính 24,000 hộ gia đình có rủi ro rất cao vì họ đã vay các khoản vay lớn có thể sớm vượt quá giá trị nhà của họ và cũng làm việc trong các lãnh vực có nhiều nguy cơ mất việc làm cao. Còn 135,200 hộ  gia đình khác có nguy cơ cao và 121,000 có nguy cơ vừa phải”.

Và bất kỳ sự giảm giá nào cho người thuê do thay đổi điều kiện thị trường, có thể sẽ rất ngắn ngủi, các nhà  nghiên cứu cảnh báo.

“Nhiều người thuê nhà tư nhân hy vọng một cuộc suy thoái nhà cửa, sẽ chuyển thành giá thuê thấp hơn và có lẽ cho họ cơ hội mua căn nhà đầu tiên trong một thị trường giá cả phải chăng hơn”.

“Tuy nhiên, về lâu dài, việc xây cất nhà cửa  sẽ chậm lại, và sẽ tạo ra tình trạng thiếu nguồn cung, khiến cho tỷ lệ nhà trống thấp đi và giá thuê cao”.

“Nhiều chủ nhà, chủ yếu là các nhà đầu tư ‘mẹ và cha’, đã vay các khoản vay lớn để  đầu tư bất động sản của họ. Họ sẽ cần phải giữ giá thuê cao để giữ tài sản đầu tư của mình”.

Tin tốt duy nhất cho một số người thuê nhà là giá nhà thấp hơn có thể giúp họ trở thành chủ sở hữu nhà sau khi bị “khóa” khỏi thị trường trong những năm phát triển mạnh mẽ.

“Những hộ gia đình này có thể được hưởng lợi từ những vụ vỡ  nợ do Coronavirus nếu thị trường hồi phục. Mặc dù vậy, lợi ích của họ sẽ làm thay đổi rất ít trong xu hướng chung của sự bất bình đẳng trở nên tồi tệ hơn do suy thoái nhà cửa”.

Và một sự suy thoái không chỉ có khả năng – nó dự báo là “sắc nét” và “giữ vững” được.

MỘT TRIỂN VỌNG “TÀN NHẪN”

Dự báo về giá bất động sản trong năm tới và xa hơn, thì tùy thuộc vào người mà bạn hỏi, thế nhưng tất cả các nhà kinh tế đều đồng ý rằng, sẽ có sự sụt giảm.

CommSec, bộ phận tư vấn tài chính của Ngân hàng Commonwealth, dự kiến sẽ giảm 10% đến 20% trong sáu tháng tới do hoạt động kinh tế bằng phẳng và thất nghiệp gia tăng.

Trên hết, sự sụp đổ trong hoạt động đầu tư nước ngoài và số lượng di dân quốc tế sẽ đóng một vai trò quan trọng.

Báo cáo của CommSec cho biết, nhu cầu cơ bản thông thường từ việc di dân nước ngoài đã bị “bốc hơi” vì biên giới bị đóng cửa.

“Cho vay mới có thể ký hợp đồng, kỳ vọng của người mua đã giảm từ ‘hưng phấn’ sang ‘bi quan’, giá thuê có thể giảm, tỷ lệ đấu giá  gọn-sạch dự kiến sẽ  yếu và doanh thu sẽ thấp hơn bình thường”.

“Kết quả có nghĩa là giá giảm là điều không thể tránh khỏi”.

Vào tháng 4 UBS cũng dự báo giá nhà sẽ giảm 10% trong năm tới nhưng cảnh báo sự sụt giảm có thể sẽ “sâu” hơn nếu không có chính sách hỗ trợ trực tiếp.

Phân tích được đưa ra trước khi chính phủ công bố chương trình kích thích HomeBuilder, mặc dù các chuyên gia trong những ngày gần đây đã nói rằng họ không tin rằng nó sẽ có tác động đáng kể đến thị trường.

Ngân hàng NAB đã công bố dự đoán vào cuối tháng 4, cho biết mức độ suy thoái của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào sự phục hồi kinh tế của Úc.

Giả sử sự phục hồi của hình chữ U, kịch bản nhược điểm nghiêm trọng là có thể giảm 20% giá trị nhà cửa vào năm 2020, sau đó là giảm 11.8% vào năm 2021, trước khi mức phục hồi khiêm tốn 2.5% vào năm 2022.

Đó là yếu tố mô hình phục hồi trong một cuộc suy thoái kéo dài – Úc đã chính thức bước vào suy thoái trong tuần trước sau gần ba thập niên tăng trưởng kinh tế không bị gián đoạn, cũng như tình trạng thất nghiệp gia tăng đều đặn.

Nhưng nếu sự phục hồi kinh tế là hình chữ V, thì sự trở lại nhanh hơn của các điều kiện sáng sủa hơn và giảm bớt thất nghiệp và triển vọng về  nhà  cửa sẽ ít thảm khốc hơn.

Trong kịch bản đó, NAB dự kiến giá nhà sẽ giảm 10% trong năm nay, trước khi đảo ngược vận may vào năm 2021, với giá trị tăng 2.6%.

Shaun Dooley, Giám đốc của NAB, cho biết: “Nhược điểm nghiêm trọng giả định rằng bạn sẽ giảm GDP rất đáng kể, do đó nhu cầu đối với hàng hóa và dịch vụ của Úc ở nước ngoài sẽ giảm, điều đó rõ ràng sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp tăng lên”.

“Sẽ có tác động tiềm năng đến giá nhà, là kết quả của điều đó, khi nền kinh tế thực sự gặp khó khăn”,

TRÁNH ĐƯỢC SỰ SỤT GIẢM TO LỚN CHO ĐẾN NGÀY NAY…

Trong tháng 5, tất cả các thành phố thủ đô, ngoại trừ Adelaide, Hobart và Canberra đều có sự sụt giảm khiêm tốn về giá nhà ở trung bình, với biện pháp kết hợp quốc gia giảm lần đầu tiên kể từ tháng 6 năm ngoái, đó  là  theo dữ liệu của CoreLogic.

Tim Lawless, người đứng đầu nghiên cứu tại CoreLogic, đang lạc quan hơn trong triển vọng đối với thị trường bất động sản.

“Xem xét các điều kiện kinh tế yếu kém liên quan đến đại dịch, sự sụt giảm chưa đến nửa phần trăm giá trị nhà ở trong tháng, cho thấy thị trường vẫn kiên cường để điều chỉnh”, ông Lawless nói.

Với các chính sách hạn chế đang dần được nới lỏng, quỹ đạo đi xuống của các giá trị nhà ở có thể nhẹ hơn dự kiến ban đầu”.

Trên toàn các thủ đô, thị trường nhà cửa ở Melbourne, có mức giảm lớn nhất trong tháng, giảm 0.9% trong tháng 5, sau khi giảm 0.3% trong tháng 4.

Các giá trị cũng giảm trong tháng 5 tại Perth (-0.6%), Sydney (-0.4%), Brisbane (0.1%) và Darwin (-1.6%) nhưng tăng ở Adelaide (+0.4%), Hobart (+0.8%) và Canberra (+0.5%).

“Tôi cảm thấy tự tin hơn nhiều về điều kiện thị trường, so với hồi giữa tháng 3 nhưng chúng ta chưa ra khỏi khó khăn, đó là cái nhìn của tôi”, nhà kinh tế trưởng Nerida Conisbee của trang mạng địa ốc.

“Thực tế, đây không phải là một cuộc khủng hoảng tài chính. Lãi suất vẫn rất thấp và các ngân hàng đang cho vay, vì vậy nếu mà  bạn có một công việc, thì bạn đang ở trong một tình huống khá tốt để mua. Đó là những gì có  được trong thị trường”.

Nhưng các nhà kinh tế lo lắng rằng sự kết thúc của gói kích thích từ chính phủ, sẽ có tác động đến giá bất động sản.

Nó được gọi là “hố sâu Tháng 9”, là thời điểm mà các biện pháp hỗ  trợ như JobKeeper và JobSeeker sẽ kết thúc. Chính phủ đã cho biết rằng sẽ  không tiếp tục các  chương trình đó và thay vào đó, là  tập trung vào việc khởi động lại nền kinh tế để đưa mọi người trở lại làm việc.

Tháng 9 cũng là khoảng thời gian mà các ngân hàng lớn sẽ kết thúc việc “trì hoãn” trả nợ mua nhà, việc “trì hoãn” này được cung cấp cho người Úc bị ảnh hưởng vì mất công ăn việc làm  do COVID-19.

Martin North, Chủ  tịch của công ty nghiên cứu Digital Finance Analytics, tin rằng căng thẳng về nợ mua nhà sẽ tăng đột biến sau tháng 9, gây thêm nhiều áp lực lên chi tiêu và niềm tin của người tiêu dùng.

Khảo sát hàng tháng của DFA, cho thấy 37.5% hộ gia đình đang gặp căng thẳng về nợ nần mua nhà vào tháng 5, ông North cho biết.

“Điều này có nghĩa là 1.4 triệu hộ gia đình đang gặp vấn đề về tiền bạc ngay bây giờ”, ông nói.

Ông North tiên đoán, số hộ gia đình bị căng thẳng về nợ mua nhà sẽ tăng lên 40.3% sau “hố sâu tháng 9”.

Một yếu tố khác có khả năng góp phần làm giảm thị trường là sự “trì hoãn” từ cuộc khủng hoảng Coronavirus.

Tiến sĩ James Brugler và Tiến sĩ Jonathan Dark, hai nhà kinh tế từ Đại học Melbourne, cho biết thị trường nhà đất chậm “phản ứng” với những bất ổn kinh tế rộng lớn hơn.

“Giá nhà thường mất nhiều thời gian hơn để phản ánh những gì đang xảy ra ở những nơi khác trong nền kinh tế vì một số lý do”, hai Tiến sĩ Brugler và Tiến sĩ Dark đã viết cho tạp chí Pursuit của trường Đại học.

“Về cơ bản, nhà cửa khó mua và bán hơn cổ phiếu và bonds, nhà cửa khác nhau rất nhiều, và người ta coi trọng nhà cửa hơn là đó là sự đầu tư”.

Hai nhà kinh tế này đã mô hình hóa triển vọng ngắn hạn và trung hạn cho giá bất động sản và tiên đoán, trên tất cả các thành phố thủ đô, giảm 4.4% trong quý tháng 6, tiếp theo là giảm 2.3% trong quý tháng 9.

“Giá nhà tại Sydney được dự đoán sẽ giảm 4% trong quý tháng 6 và khoảng 2.5% trong quý tháng 9”.

“Giá nhà  giảm ở Brisbane và Adelaide được cho là ít nghiêm trọng hơn, nhưng tại Melbourne và Perth, các mô hình của chúng tôi dự đoán sẽ giảm khoảng 5.5% và 2.5% trong quý tháng 6 và tháng 9.

Các chuyên gia nhìn vào cuộc khủng hoảng tiền thuê nhà và nhà ở đang diễn ra nhanh chóng ở Úc do đại dịch COVID-19.

Cải thiện khả năng chi trả nhà ở là rất quan trọng để giảm bất bình đẳng xã hội và kinh tế và suy thoái sẽ làm giảm giá nhà.

“Nhưng sự suy thoái sắp tới này, khi kết hợp với tình trạng thất nghiệp gia tăng, sẽ không mang lại sự bình đẳng lớn hơn, đặc biệt là nếu nó tiếp theo là một sự bùng nổ khác”, ông Wston, bà Ralston và bà Stone đã viết trong bài phân tích của họ “The Conversation”.

“Nước Úc đã làm phẳng đường cong nhiễm trùng COVID-19. Để thành công trong việc giảm bất bình đẳng, chúng ta cần làm phẳng đường cong của cả sự bùng nổ và sự vỡ nợ trong chu kỳ thị trường nhà cửa.

“Và chỉ có một cuộc đại tu toàn diện về chính sách nhà ở quốc gia mới đạt được điều đó”. (NQ)